Biết lượng sức mình trong kinh doanh!

Từng đảm đương nhiều chức vụ quan trọng ở các DN xây dựng hàng đầu như Vinaconex, Constrexim… nhưng doanh nhân Nguyễn Quốc Hiệp – ủy viên ban chấp hành VCCI thật sự “biết sức mình” khi trở thành Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ GP Invest.

Nghỉ hưu, ông mua lại một Cty bất động sản có số vốn nhỏ, rất nhỏ chỉ vài tỷ đồng, lại đang gặp nhiều khó khăn. Nhưng, chỉ trong vòng hơn 5 năm ông đã nhanh chóng đưa Cty này trở thành một GP Invest phát triển mạnh như hôm nay. Kinh nghiệm trong ngành xây dựng – như ông tâm sự – là yếu tố quan trọng giúp ông thành công trong lĩnh vực bất động sản, cho dù thị trường hiện đang gặp khủng hoảng trầm trọng. Khác với tình trạng nhiều dự án BĐS trong cả nước đình trệ, ngừng thi công, tìm cách hạ giá để bán… thì những dự án của GP Invest như Nam Đô Complex, Tràng An… vẫn tiếp tục đẩy mạnh thi công. Ông chia sẻ, yếu tố cơ bản nhất trong kinh doanh mà ông luôn nhấn mạnh là triết lý biết lượng sức mình, từ đó hoạch định được định hướng và đưa ra được những giải pháp phù hợp theo từng giai đoạn, thúc đẩy sự tồn tại và phát triển DN, thị trường.

Sự tồn đọng một số lượng lớn bất động sản, căn hộ là có thực đẩy các DN BĐS vào tình thế cực kỳ khó khăn, áp lực vô cùng lớn. Hiện ai cũng biết về khó khăn chung đó, nhưng khó khăn cụ thể như thế nào thì chỉ có người trong cuộc mới hiểu. Từ chỗ đang bán hàng tốt đến bán được một ít, rồi không bán được… làm cho nhiều DN loay hoay giữa việc muốn làm tiếp, tạm dừng, hay thoái lui mà không biết lựa chọn phương án nào. Trong bối cảnh đó thì những biện pháp kích cầu (mà chủ yếu bằng chính sách tín dụng) lại không có, do hệ thống ngân hàng ốm yếu và đang trong quá trình tái cấu trúc. Không chỉ người mua nhà, bản thân các DN muốn vay cũng khó, theo dạng thế chấp. Cung vượt cầu là điều chúng ta đang nhận thấy, nhưng nói như vậy mới chỉ chung chung mà chưa cụ thể.

Bây giờ chúng ta mới đề cập đến vấn đề cung vượt cẩu. Điều này không phải bây giờ mới được cảnh báo. Tuy nhiên, vẫn có những phân khúc cầu vẫn lớn hơn cung, lớn hơn rất nhiều. Vấn đề nằm ở chỗ cung vượt cầu ở phân khúc nào, ở những dự án nào bởi hiện nhiều, rất nhiều người có nhu cầu nhưng không dám hoặc không đủ điều kiện bỏ tiền ra mua, hoặc không muốn mua… Lưu ý là những vấn đề tâm lý khách hàng này đan xen với nhau và đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS, chung cư tồn đọng hiện nay.

Có mấy nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn, khủng hoảng trong lĩnh vực này hiện nay, mà muốn tháo gỡ là rất khó trong bối cảnh hiện nay:

Thứ nhất, cách làm của cả hệ thống bất động sản vừa qua của chúng ta, của các DN, của khách hàng đều dựa gần như hoàn toàn vào ngân hàng.

Thứ hai, nguyên nhân sâu xa của vấn đề cung vượt cầu hiện nay là do làm theo phong trào kết hợp với việc không suy nghĩ đến cách mua của thị trường, đến nhu cầu thực của khách hàng.

Thứ ba là khâu lập quy hoạch và quản lý, kiểm tra quá yếu kém, thiếu những tiêu chí cụ thể hơn bắt buộc các DN BĐS phải tuân thủ.

Nói chung chung như vậy là bất hợp lý. Thực tế cũng sẽ có những trường hợp có thể xây dựng dược các chung cư như vậy, nhưng chất lượng thế nào? thi công ra sao? Với những chung cư cần đạt được những tiêu chí sống ở mức trung bình hoặc trên một chút thì không DN nào, dù kinh nghiệm đến đâu, dù tiết kiệm thế nào cũng không thể thi công, xây dựng với gía thành đó được. Tôi lấy ví dụ với một chung cư có tiêu chí trên trung bình thì giá thành chưa tính tiền đất và những chi phí liên quan đã lên tới khoàng 11 triệu đồng/m2, Vì vậy, với mức giá bán 10 triệu đồng/m2 thì cần xem xét nhiều khía cạnh như DN muốn bán cắt lỗ, hoặc chất lượng kém, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém… (Không tính đến nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà được nhà nước hỗ trợ). Đây là điều mà khách hàng cần phải nghiên cứu kỹ khi tiến hành mua, bán. Theo tôi, đừng cố ép giá thật thấp xuống vì nếu cứ như vậy thì chất lượng công trình sẽ thấp, ảnh hưởng đến xu hướng phát triển chung.

Đương nhiên là chúng tôi cũng phải chịu ảnh hưởng và có một chút điều chỉnh, nhưng về cơ bản không lớn, không đáng quan ngại và giá bán cũng không thay đổi. Chúng tôi vẫn tiếp tục đẩy mạnh tiến độ thi công các dự án như dự án Nam Đô Complex, tiếp tục xúc tiến các dự án như Tràng An, Đan Phượng… Tình hình chung với GP Invesst, nói một cách dân dã là không được “xông xênh” như những năm trước, nhưng vẫn ổn định và phát triển theo đúng kế hoạch.

Sự khác biệt. Đầu tiên, khác với nhiều DN ngoài ngành nhảy vào đầu tư bất động sản, chúng tôi có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực xây dựng, giúp GP Invest rất nhiều trong việc thực hiện các dự án, biết tiết kiệm chi phí, quản lý và sử dụng hiệu quả tối đa các loại thiết bị, lựa chọn nhà thầu tốt… Tiếp theo là uy tín, bán tận gốc và giao nhà đúng hạn. Ví dụ như dự án 170 Đê La Thành, dù trong bối cảnh gặp nhiều khó khăn, nhưng chúng tôi vẫn đưa ra mức gía hợp lý, thi công và bàn giao nhà đúng hạn, đúng với các tiêu chí ban đầu đã hứa với khách hàng. Quan trọng nhất là quan điểm về lợi nhuận. Với GP Invest thì quan điểm này được thể hiện bằng việc lãi ít, bán được nhiều tốt hơn là lãi nhiều bán được ít. Giá hợp lý, có độ chênh với thị trường sẽ tạo ra động lực tiêu thụ sản phẩm và khả năng quay vòng vốn nhanh. Nếu lấy lợi nhuận vừa phải thì giá sẽ hợp lý và tạo ra sự hài hoà, sẻ chia giữa DN và khách hàng – tốt cho cả DN lẫn khách hàng, xã hội.

DN phải tự cứu mình là chính. Những chính sách của Chính phủ cũng chỉ mang tính hỗ trợ.

Biết lượng sức mình là quan điểm của tôi cũng như GP Invest. Chúng tôi xác định thời điểm gắn với việc sức mình thế nào để đề ra các bước đi phù hợp. Định hướng nếu trên áp dụng cho thời kỳ đầu 10 năm với chiến lược vượt lên, tích luỹ và chúng tôi đã thành công trong việc thực hiện dự án 170 Đê La Thành và đang tiếp tục thành công với các dự án Nam Đô, Tràng An (nằm trong nội đô, hạ tầng cơ sở, xã hội có sẵn, tốt, hợp với tâm lý mua nhà của khách hàng trong thời kỳ này). Từ những thành công và có được sự tích luỹ chúng tôi mới tiếp cận, tiến lên trở thành một DN bất động sản chuyên nghiệp thực thụ với việc xây dựng các khu đô thị mới như khu đô thị mới Đức Thượng, Đan Phương, Hà Nội (Đương nhiên là không thể nằm trong các khu dân cư cũ nữa), đầu tư ra nước ngoài. Hiện nay, dự án gần 1 triệu USD đầu tư kinh doanh bất động sản ở Mỹ của GP Invesst rất thành công, hiệu quả và Cty đang làm thủ tục xin Bộ Kế hoạch và Đầu tư tăng vốn điều lệ. Thị trường tiếp theo mà chúng tôi nhắm tới là Myanma và những kế hoạch xâm nhập thị trường này đang được xúc tiến nhanh chóng. Sau 10 năm của giai đoạn 1, GP Invest sẽ mở rộng những ngành nghề liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng, đẩy mạnh hơn nữa đầu tư ra nước ngoài… Nói chung là lựa chọn sức lực, tiềm lực và đề ra định hướng, giải pháp theo từng giai đoạn.

Tất cả phụ thuộc vào chủ đầu tư. Họ phải chấp nhận và quyết định làm như thế nào, thậm chí là chịu lỗ lớn. Từ đó định hướng lại, cơ cấu lại các khoản đầu tư, đầu tư vào những dự án, phân khúc nào… DN phải tự cứu mình là chính. Những chính sách của Chính phủ cũng chỉ mang tính hỗ trợ. Có như vậy thì ngành, thị trường bất động sản mới phát triển hài hòa, trở về đúng bản chất thực của nó.

Liên quan đến hệ thống đầu tư, xây dựng, kinh doanh, mua bán bât động sản trong thời gian vừa qua đều chủ yếu dựa vào hệ thống tín dụng,vay mượn, ngân hàng…. Các dự án đầu tư xây dựng đều chỉ có khoảng 15 -20% vốn ban đầu, còn chủ yếu là vốn vay, vốn huy động và khi hệ thống ngân hàng rơi vào hoàn cảnh khó khăn thì thị trường BĐS tồn đọng, khó bán là lẽ đương nhiên.

Một trong những nguyên nhân sâu xa của việc tồn đọng, của cung vượt cầu hiện nay là do chính các DN chạy theo phong trào, không suy nghĩ đến cách mua, nhu cầu mua của thị trường. Có quá nhiều DN ngoài ngành, ít am hiểu về lĩnh vực xây dựng nhảy vào làm bất động sản, đưa ra hàng loạt dự án khủng và chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc trên trung bình, giá cao, hạ tầng, điều kiện sống đều chưa hoàn thiện – rất khó để thu hút người mua có mục đích, nhu cầu sử dụng thực sự.