Nhà phát triển TTTM: Cần một cuộc đại phẫu?

Tháng 11 sắp tới, Trung tâm Robins (Robins Department Store), thuộc Tập đoàn bán lẻ Central của Thái Lan, sẽ có mặt ở TP.HCM thông qua việc thuê lại 10.000m2 sàn tại Crescent Mall (Q.7).

Trước đó, vào tháng 3/2014, Central đã khai trương cửa hàng đầu tiên ở Hà Nội. Như vậy, cùng với Central, nhà bán lẻ hàng đầu khác của Thái là Berli Jucker (mua hệ thống bán sỉ Metro Cash & Carry Việt Nam) cũng đã hiện diện.

Có hai lý do mà giới chuyên gia trong ngành bán lẻ đưa ra để lý giải sự thâm nhập ồ ạt của các tập đoàn phân phối xứ Chùa Vàng. Trước hết là việc tạo nền tảng để đưa hàng Thái vào Việt Nam nhằm đón đầu làn sóng tự do hóa thương mại trong nội khối vào năm 2015.

Song, điều không kém phần quan trọng mà người ta thường thấy ở các doanh nghiệp lớn của Thái Lan là phân bổ tài sản, các khoản đầu tư ra nước ngoài để tránh những bất ổn trong nước. Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng (cả về thói quen tiêu dùng và thuận lợi về mặt địa lý) đối với các nhà đầu tư Thái.

Theo ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ – Tư vấn Bất động sản và Kinh doanh Nhà ở của Savills tại TP.HCM, có hai vấn đề thúc đẩy ngành bán lẻ Việt Nam, đó là dân số trẻ và tầng lớp trung lưu gia tăng hằng năm. Đây là sức mạnh nội tại hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.

Đồng thời, bắt đầu từ năm 2015, hàng rào thuế quan của Việt Nam sẽ giảm, thu hút nhà đầu tư mới tham gia phát triển các trung tâm thương mại (TTTM) có quy mô lớn. Ở góc độ đơn vị tư vấn, ông Masataka Sam Yoshida, Giám đốc Điều hành cấp cao Recof (Nhật Bản), nhìn nhận, nếu so với các nước trong khu vực ASEAN, Việt Nam đứng thứ 3 về lợi thế có quy mô thị trường lớn và tiềm năng tăng trưởng cao (chỉ xếp sau Indonesia và Myanmar).

Vậy, điều gì sẽ xảy ra khi các nhà bán lẻ quốc tế có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm vào Việt Nam? Liệu các nhà điều hành và phát triển chuỗi bán lẻ trong nước có gặp trở ngại lớn? Trả lời câu hỏi này, ông Trương An Dương cho rằng, tùy vào từng phân khúc mà xếp thứ bậc cho các đối tượng tham gia.

Điển hình, nhà phát triển nước ngoài tuy có lợi thế nhưng ở phân khúc siêu thị đại chúng, Co.opMart vẫn là hệ thống dẫn đầu. Tuy nhiên, tại một hội thảo về ngành bán lẻ, đại diện của Saigon Co.op (sở hữu chuỗi siêu thị Co.opMart) cũng bày tỏ quan điểm, nếu không muốn bị hụt hơi ngay trên sân nhà, các doanh nghiệp (DN) nội phải có chiến lược dài hơi.

Đó là lý do mà Saigon Co.op song song phát triển mô hình TTTM (shopping mall) với quy mô lớn, phù hợp với xu hướng tiêu dùng hiện đại. Cụ thể là khu SC VivoCity 62.000m2 đầu tiên tại TP.HCM, kết hợp với Tập đoàn Mapletree (Singapore) – đây cũng là TTTM thứ 5 mang thương hiệu “VivoCity” mà nhà đầu tư Singapore phát triển ở châu Á.

Có thể nói, đến thời điểm này, những nhà phát triển và điều hành hệ thống bán lẻ, TTTM có mặt trên thị trường đều đã phần nào thể hiện rõ chiến lược.

Nếu Mapletree đi theo hướng kết hợp với đối tác trong nước để phát triển những shopping mall ở khu đô thị mới “cận trung tâm” với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, tập trung nhiều tầng lớp trung lưu, thì Tập đoàn bán lẻ Nhật Bản cũng nhắm đến mô hình “all in one” (tất cả trong một) nhưng ở khu vực vùng ven, đang trong quá trình đô thị hóa, thu hút dân cư đến sinh sống.

Điều này đã được chứng minh qua TTTM đầu tiên của Aeon tại khu đô thị Celadon City (Q. Tân Phú), TTTM thứ hai tại Thị xã Thuận An (Bình Dương – sắp vận hành vào cuối năm nay), và sắp tới là trung tâm thứ 3 nằm trong khu y tế kỹ thuật cao Hoa Lâm – Shangri-La (thuộc khu dân cư Tên Lửa, Q.Bình Tân).

Ngoài ra, theo nguồn tin không chính thức, có khả năng Aeon sẽ bổ sung vào danh mục dự án với TTTM mới tại Q.8 (TP.HCM) – nơi chưa có sự xuất hiện của bất kỳ một trung tâm mua sắm có quy mô lớn nào.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu, nhìn nhận, đây là bước đi “khôn ngoan” của nhà bán lẻ Nhật Bản. Chính họ là người tạo lực đẩy cho nhiều phân khúc khác xung quanh TTTM mà họ phát triển, thay vì chờ hạ tầng phát triển đồng bộ mới nhảy vào.

Ngược lại với các nhà đầu tư ngoại, Vingroup, một tập đoàn đa ngành trong nước, cũng đã bắt kịp những thay đổi trong xu hướng tiêu dùng khi chủ động phát triển các TTTM có diện tích lớn, bao gồm nhiều tiện ích từ ăn uống, mua sắm, làm đẹp cho đến giải trí ngay trong cùng một không gian ngay từ khi bước chân vào lĩnh vực này.

Hiện, Vingroup đang quản lý hai thương hiệu về TTTM là Vincom Center (quy mô dưới 100.000m2) và Vincom Mega Mall (trên 100.000m2). Việc khai thác mặt bằng cho thuê tại các TTTM này đang đóng góp không nhỏ vào doanh thu và lợi nhuận chung của Tập đoàn. Với chiến lược phát triển “chọn đất vàng” để khai thác, Vingroup sẽ tiếp tục có thêm ít nhất hai TTTM mới tại TP.HCM.

Trái ngược với tốc độ mở rộng của các TTTM có quy mô lớn, mô hình “siêu thị mua sắm cao cấp” – department store được giới săn mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đánh giá là đang có dấu hiện chựng lại. Một phần nguyên nhân cũng do tâm lý người tiêu dùng hiện nay đã thay đổi.

Trước năm 2010, khi nói đến trung tâm mua sắm tại TP.HCM, những cái tên được nhắc đến nhiều nhất vẫn là Parkson Plaza, Diamond Plaza, Zen Plaza. Nhưng từ năm 2010, khi Vincom Center B vận hành, mọi hoạt động mua sắm của giới trung lưu đã dần chuyển hướng sang đây (Vincom Center B cũng là trung tâm mua sắm cao cấp có quy mô lớn đầu tiên tại TP.HCM).

Tính đến quý II/2014, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM ở vào khoảng 870.000m2, tăng 2% so với quý trước là do sự gia tăng 10.800m2 của khối đế bán lẻ, và 7.400m2 của TTTM. Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với 43% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành (36%) và khu vực trung tâm (21%). Từ quý III/2014 trở đi, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ mới của 46 dự án mới sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, chỉ khoảng 24% số dự án này được xây dựng hoặc đang trong giai đoạn hoàn thành.

Thời điểm đó, không ít department store đã tái cấu trúc hình ảnh và cách khai thác, bố trí không gian bên trong (điển hình như Zen Plaza) để thu hút khách thuê và người tiêu dùng.

Chiến lược “tái cấu trúc” cũng đang được một nhà phát triển và điều hành các department store nổi tiếng tại khu vực châu Á là Parkson (Malaysia) nhắc đến, đặc biệt khi kết quả kinh doanh của họ có dấu hiệu giảm sút. Vào Việt Nam với trung tâm đầu tiên tại TP.HCM năm 2005, Parkson đã nhanh chóng tạo được vị thế và có lượng khách hàng thân thiết nhất định ở các thành phố lớn của Việt Nam.

Tính đến cuối năm 2013, Parkson phát triển 8 department store (5 tại TP.HCM, 2 ở Hà Nội và 1 tại TP. Hải Phòng), với tổng diện tích sàn 149.000m2 (trong đó có 126.532m2 thuê lại và trên 22.000m2 sở hữu).

Quý I/2014, Parkson bổ sung 1 điểm mua sắm mới tại dự án Léman (Q.3, TP.HCM), nâng tổng số trung tâm mua sắm tại thị trường Việt Nam lên 9 trung tâm (tương đương 172.000m2 diện tích sàn xây dựng). Theo kế hoạch mà nhà bán lẻ Malaysia này đề ra, năm 2014, 10 department store mới sẽ được hình thành ở Malaysia, Việt Nam, Indonesia.

Nếu căn cứ trên chiến lược phát triển, Parkson chủ yếu đi theo mô hình “siêu thị mua sắm cao cấp” và họ xác định trở thành một trong những nhà khai thác tiên phong phân khúc này ở các thị trường mới nổi, điều này được Parkson minh chứng khi vào thị trường Việt Nam, Myanmar (tháng 5/2013 thông qua việc hợp tác với một nhà phát triển TTTM ở Myanmar), hay hiện nay là Campuchia.

Song, điểm đáng lo ngại là ở nhiều thị trường quan trọng, doanh số của Parkson đang sụt giảm rõ rệt. Theo đó, kết quả kinh doanh của Parkson Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2013 đã giảm từ 23 triệu RM (trên 7,6 triệu USD) xuống còn 12 triệu RM (4 triệu USD). Đồng thời, 6 tháng cuối năm 2013, Parkson Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng thấp kỷ lục với 2%.

Điều này được giải thích là do doanh số của từng cửa hàng cụ thể (same store sale) giảm so với cùng kỳ năm trước đó, chi phí gia tăng và kết quả kinh doanh của những trung tâm ở phía Bắc không mấy lạc quan.

Được biết, tổng doanh thu của Parkson đến từ các khoản: bán hàng trực tiếp, nhượng quyền, phí dịch vụ tư vấn và quản lý, thu nhập cho thuê mặt bằng. Năm 2013, không chỉ ở Việt Nam mà tại Malaysia, tỷ suất lợi nhuận gộp của Parkson cũng bị giảm.

Trả lời báo chí về nguyên nhân sụt giảm kinh doanh tại thị trường Việt Nam, ông Tham Tuck Choy, Tổng giám đốc Parkson Việt Nam cho rằng, từ trước năm 2010, hoạt động kinh doanh vẫn tốt nhưng khi nền kinh tế khó khăn thì sức mua giảm và nhà điều hành Parkson cũng đã nhìn thấy sự thay đổi trong mô hình bán hàng (bán hàng trực tuyến bắt đầu phát triển, các shopping mall quy mô lớn hình thành đã thu hút một lượng lớn khách thuê…).

Thị trường đã có thêm nhiều đối thủ hơn và đó là thử thách cho không chỉ Parkson mà cả những nhà phát triển, điều hành trung tâm mua sắm thử sức.

Vấn đề đặt ra trong thời điểm này là Parkson sẽ có động thái gì để thay đổi? Ngay trong chiến lược phát triển đến năm 2022, tập đoàn bán lẻ này đã đề ra mục tiêu tăng cường phát triển phân khúc shopping mall, với kỳ vọng phát triển 50 trung tâm tại các thị trường châu Á.