“Cóng tay rã đông” thị trường BĐS

Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cùng lúc, liên tục và rất mạnh tay thực hiện hàng loạt hoạt động: giảm giá sản phẩm, cơ cấu nợ, cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm đối tác chiến lược… Có vậy, nhiều chủ đất mới có thể vẫy vùng để thoát hàng trong một thị trường nhà đất đã đông cứng nhiều năm.

Hàng tồn kho lên tới 83.000 tỷ đồng buộc nhiều DN phải chạy tháo khỏi nhiều dự án dang dở hoặc tập trung vào những dự án thu hồi vốn nhanh.

Không cần phải bàn cãi thêm về những khó khăn của DN BĐS thời gian qua. Trong khi đầu ra bị ách tắc, tỷ trọng hàng tồn kho tăng, nhiều DN lại phải gánh áp lực về chi phí tài chính (chủ yếu là lãi vay) khá cao.

Nếu chỉ tính trên số DN niêm yết trên 2 sàn (Hà Nội và TP.HCM), giá trị hàng tồn kho tính đến tháng 7/2012 là trên 83.000 tỷ đồng, tăng khoảng 6,69% so với cuối năm 2011, chiếm 45,84%/tổng tài sản của các DN.

Chẳng hạn, với Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), tỷ trọng hàng tồn kho (chi phí xây dựng dở dang, BĐS và hàng hóa) từ năm 2010 đến quý II/2012 tăng đều so với tổng tài sản.

Cụ thể, năm 2010, chỉ số tồn kho/tổng tài sản là 1.025/1.511 tỷ đồng, năm 2011 là 1.233/1.698 tỷ đồng và đến quý II/2012 là 1.330/1.663 tỷ đồng. Ngoài ra, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu năm 2011 là 2,24 lần; tăng so với 1,91 lần của năm 2010.

Vào tháng 9/2011, cổ phiếu VPH từng bị đưa vào diện cảnh báo (vừa đưa ra khỏi diện này vào tháng 3/2012). Để giảm áp lực về tài chính, VPH đã tiến hành tái cơ cấu nguồn vốn và hoạt động của Công ty, trong đó có việc đề ra kế hoạch bán bớt một số dự án và rút vốn khỏi các công ty liên doanh, liên kết.

Theo đó, trong năm 2011, VPH đã chuyển nhượng 1 số dự án Công ty đang sở hữu cho các đối tác khác, riêng dự án Tân Tạo A (quận Bình Tân, dự án mà trước đây VPH dự kiến xây nhà ở trung bình) cũng đã chuyển nhượng cho một công ty Singapore và thu về lợi nhuận khoảng 80 tỷ đồng.

Ngoài ra, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông thường niên tháng 3/2012 của VPH cũng cho biết, năm nay sẽ tập trung phát triển và bán hàng tại dự án Khu phức hợp La Casa, quận 7 (70 căn tại block 1A và 1B), với doanh số dự kiến 119 tỷ đồng. Đồng thời, bán một phần đất nền tại dự án Nhơn Đức (Nhà Bè) với doanh số thu về 120 tỷ đồng, hơn nữa, sẽ chuyển nhượng 6 dự án khác với tổng doanh số thu về 385 tỷ đồng.

Khảo sát hơn 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị hàng tồn kho cuối quý II/2012 đạt 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng

Trả lời báo chí mới đây, ông Trương Thành Nhân, Tổng giám đốc VPH, cho biết, VPH sẽ không đầu tư dàn trải mà chỉ tập trung vào những dự án trọng điểm tại TP.HCM có khả năng thu hồi vốn nhanh, điển hình là La Casa. Còn dự án Khu dân cư Nhơn Đức sẽ được triển khai và bán hàng vào năm 2013.

Song song với việc cơ cấu danh mục và chiến lược đầu tư, công ty này cũng đã hoàn tất việc rút vốn đã đầu tư vào các công ty như: Công ty CP Kim Cương Xanh và Công ty CP Vạn Phú Hưng. Riêng trong năm nay, VPH xin rút vốn khỏi 4 công ty thành viên.

VPH chỉ là trường hợp đơn cử trong nhóm DN BĐS hiện đang phát triển dự án và kinh doanh tại thị trường TP.HCM tiến hành tái cơ cấu và chấm dứt việc đầu tư cùng lúc nhiều dự án. Vừa qua, những DN niêm yết khác như: Thủ Đức House (TDH), Khang Điền (KDH), Quốc Cường Gia Lai (QCL), Năm Bảy Bảy (NBB)… cũng tiến hành cơ cấu chiến lược đầu tư.

Như trường hợp của NBB, trước đây, khi phát triển dự án Khu căn hộ Carina Plaza (quận 8) năm 2008, NBB cũng tính đến việc sẽ triển khai tiếp hai dự án khác là Khu căn hộ City Gate Towers và Diamond Riverside (quận 8).

Tuy nhiên, theo ông Trần Văn Hữu, Giám đốc Tài chính NBB, đến cuối năm 2012, Công ty sẽ không phát triển thêm dự án mới mà chỉ tập trung bán hàng tại dự án căn hộ Carina Plaza (dự án có tổng cộng 736 căn hộ, hiện vẫn còn gần 50%, căn đang được chào bán). Riêng hai dự án ở quận 8 (vừa nêu), ông Hữu cho biết, hiện các công tác chuẩn bị đầu tư đã hoàn thiện nên dự kiến sẽ triển khai trong quý I/2013.

Hay ngay như Công ty CP Nam Long, theo tiết lộ của Tổng giám đốc Nguyễn Xuân Quang, Công ty hiện chỉ tập trung phát triển những sản phẩm mà thị trường cần và có khả năng thu hồi vốn nhanh.

Hơn nữa, để cân đối nguồn tài chính, Nam Long sẽ không phát triển thêm quỹ đất mới. Cùng với việc cơ cấu lại danh mục và chiến lược đầu tư, để giải quyết bài toán vốn, gần đây, một số DN cũng tiến hành huy động thêm nguồn vốn thông qua phát hành thêm cổ phiếu và tìm đối tác chiến lược.

Dù cánh cửa ngân hàng đã đóng từ lâu nhưng để tự cứu mình, nhiều chủ đất vẫn kiên trì gọi vốn từ thị trường chứng khoán hoặc chìa tay cho đối tác nắm.

Việc tăng vốn điều lệ của DN được thực hiện thông qua nhiều phương án, như: phát hành cổ phiếu mới, trái phiếu chuyển đổi, trả cổ tức bằng cổ phiếu và kết chuyển vốn thặng dư thành vốn bổ sung… Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi trong thời gian qua có thể kể đến: Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Thủ Đức House (TDH), Quốc Cường Ga Lai (QCL)…

Song, việc phát hành trái phiếu chuyển đổi thường diễn ra ở những nhà phát triển BĐS có tên tuổi, quỹ đất lớn… Động thái tăng vốn, bán bớt dự án… cho thấy nhu cầu vốn của DN hiện nay khá lớn, hơn nữa, DN cũng ngại chuyện phụ thuộc tài chính hoàn toàn vào ngân hàng, hoặc cũng không loại trừ việc DN không dễ dàng tiếp cận ngân hàng.

Gần đây nhất, Đại hội cổ đông bất thường của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DGX) tổ chức vào tháng 8/2012 cũng đã thông qua việc tăng vốn điều lệ từ 320 tỷ đồng lên 420 tỷ đồng thông qua việc chào bán 10 triệu cổ phần (tương đương giá trị 100 tỷ đồng) cho cổ đông chiến lược.

Nguồn vốn huy động này sẽ được dùng bổ sung cho dự án Khu dân cư tại thị trấn Trảng Bom (Đồng Nai). Trong khi đó, vào ngày 25/9 tới, Năm Bảy Bảy (NBB) sẽ tiến hành Đại hội cổ đông bất thường để thông qua phương án phát hành thêm 2 triệu cổ phần (20 tỷ đồng) để tăng vốn điều lệ Công ty lên 200 tỷ đồng. Ông Trần Văn Hữu, Giám đốc Tài chính NBB, cho biết, việc tăng vốn này chỉ nhằm vào việc bổ sung nguồn vốn lưu động cho Công ty.

Riêng trường hợp Vạn Phát Hưng (VPH), trong kế hoạch 2012, dự kiến quý IV tới, nếu điều kiện thuận lợi, họ sẽ phát hành 138,5 tỷ đồng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để cơ cấu lại nguồn vốn của Công ty. Còn việc phát hành 13,8 tỷ đồng cổ phiếu cho CB-CNV và 300 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ (nhằm bổ sung các nguồn vốn triển khai nhanh các dự án trọng điểm) có thể được tiến hành ngay trong năm 2012 này hoặc năm sau.

Trong khi đó, với Nam Long, dù kế hoạch niêm yết năm 2011 không thể thực hiện được, nhưng theo ông Quang, việc này có thể tiến hành trong năm 2012 này hoặc 2013, miễn là điều kiện thích hợp.

Kế hoạch là thế nhưng trên thực tế, việc phát hành cổ phiếu, tìm đối tác chiến lược trong giai đoạn này không phải đơn giản. Bởi, theo ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành Tập đoàn VinaCapital (đang tham gia HĐQT của QCL và Khang Điền (KDH)), cho biết, cổ phiếu của DN BĐS đang thấp hơn giá trị DN nhưng để quyết định mua vào chỉ nhằm vào những công ty có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hoặc tỷ lệ nợ/tổng tài sản ở mức hợp lý và công ty đó phải có quỹ đất lớn, ở những khu vực và vị trí tiềm năng.

Ngoài phương án huy động vốn qua kênh bán cổ phần, cổ phiếu, các nhà phát triển BĐS cũng có thể chọn phương án hợp tác trên phương diện dự án nhưng cái khó là vấn đề thời gian hai bên tìm hiểu nhau khá lâu.

Chẳng hạn, “mối duyên” giữa Nam Long và Indochina Land tại dự án E-Home cũng phải “nhen nhóm” từ cách đây 4 – 5 năm. Nói về những trường hợp gọi vốn theo phương án này, ông Adam Bury, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho rằng, nhà đầu tư hiện có cơ hội tiếp cận những dự án khát vốn.

Song, định nghĩa như thế nào về dự án khát vốn ở Việt Nam lại rất mơ hồ, nhiều dự án mang ra kêu gọi đầu tư, chào bán được định giá quá cao; hoặc đưa ra những điều kiện chưa phù hợp nên khó có đối tác nào chấp nhận.

Ông Adam cũng khuyến cáo, để ổn định hoạt động trong thời điểm này, ngoài câu chuyện cơ cấu vốn, các nhà phát triển BĐS cũng phải cân nhắc trong việc chọn chiến lược sản phẩm phù hợp để gia nhập thị trường.

Một số dự án nhà giá trung bình đã giải quyết được tính thanh khoản khi lách giữa hai gọng kìm lãi suất và giá.

Việc đổ xô đầu tư vào thị trường căn hộ ở thời điểm 2006 – 2007 và 2010 của nhiều DN đã dẫn đến tình trạng cung vượt quá sức cầu. Theo ông Adam Bury, có khoảng 18.000 căn hộ tại TP.HCM còn tồn, chưa bán ra được, trong đó có 8.000 căn hộ bình dân, 3.500 căn hộ trung cấp và 600 – 700 căn hộ thuộc phân khúc hạng sang (giá trên 1.500 USD/m2). Như vậy, có đến 2/3 số lượng căn hộ thuộc phân khúc giá hợp lý chưa bán được.

Ông Adam Bury, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty CBRE Việt Nam: Chính phủ cũng có vai trò điều tiết đối với thị trường BĐS

Theo tôi, trước hết là việc điều tiết được nguồn cung trên thị trường. Chẳng hạn, các cơ quan quản lý nhà nước phải làm động thái điều tra nhu cầu nhà ở (thực), dựa trên thông số này để quyết định về số lượng dự án được cấp phép, số lượng dự án được phân bổ để nguồn cung không thặng dư, tôi nghĩ đây là điều cần có chỉ đạo từ phía Chính phủ.

Vấn đề thứ hai là chuyện cấp vốn cho các chủ đầu tư và người mua. Đứng về phía chủ đầu tư, ngân hàng cần đảm bảo nguồn vốn đến được các nhà phát triển có bộ máy tốt, có nguồn tài chính vững vàng và có uy tín; việc cấp vốn không đúng địa chỉ sẽ mang đến nhiều vấn đề tiêu cực. Về phía người mua, ngân hàng phải tạo ra chính sách để những người có nhu cầu thực (gia đình trẻ, thanh niên có công ăn việc làm ổn định) được tiếp cận vốn thay vì cho các nhà đầu cơ.

Đại diện CBRE nhận định: “Đúng là thị trường có thặng dư nguồn cung nhưng cũng không hẳn đã ở mức nghiêm trọng, chẳng hạn, với phân khúc nhà bình dân, nhu cầu thị trường vẫn còn lớn”.

Đồng quan điểm trên, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hưng Gia Việt, cho biết, từ trước đến nay, lãi suất và giá là hai gọng kìm tác động không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bình dân. Hiện, hai yếu tố này đã được thỏa mãn và qua một số dự án vừa qua cho thấy nhu cầu về nhà ở vẫn còn. Hạn chế lớn nhất của dòng căn hộ bình dân là vị trí.

Các dự án nhà trung bình có tính thanh khoản tốt vừa qua chủ yếu tập trung ở quận 8, Tân Bình, quận 2 (giáp quận 9) và Gò Vấp. Bà Hương cho rằng, khách hàng chịu bỏ tiền ra nhưng nếu dự án ở quá xa sẽ khó thu hút được họ.

Hơn nữa, người mua chú ý những dự án đã hoặc sắp hoàn thành và được chủ đầu tư hỗ trợ về tài chính.

Dẫn chứng về nhận định này, bà Hương chia sẻ, vừa qua, Công ty đã phân phối đợt chào bán cuối cho dự án căn hộ 51 Chánh Hưng (quận 8) của Công ty Phát triển Nhà Tân Thuận với mức giá từ dưới 1,3 tỷ đồng và chỉ trong vòng 1 tháng, 100 căn hộ đã được bán ra.

Trong khi đó, với căn hộ Ngọc Lan (đã hoàn thiện và giao nhà), chỉ trong vòng 2 – 2,5 tháng, hơn 150 căn hộ đã được các nhà phân phối bán hết.

Adam Bury dự đoán, dù thị trường BĐS không có nhiều chuyển biến vào thời điểm cuối năm 2012 lẫn năm 2013, nhưng vẫn có một số phân khúc có tính thanh khoản tốt là đất gắn liền với nhà và phân khúc nhà trung bình.

Nhiều DN BĐS cũng đã bắt đầu có những bước chuẩn bị để tham gia vào phân khúc này, chẳng hạn, với hai dự án dự kiến triển khai vào năm 2013, Công ty Năm Bảy Bảy cho biết họ vẫn trung thành với dòng căn hộ trung cấp. Vấn đề còn lại là chính sách tín dụng và tâm lý của người mua.